De dónde viene el mercado
Es el saldo del ciclo de contracción que atraviesa la construcción desde noviembre de 2023. De cara a 2026, sin embargo, el humor de los desarrollistas cordobeses es de cauteloso optimismo, y la variable que explica ese giro es una sola: el financiamiento.
“El crédito va a generarle a la actividad una explosión.”
Roque Lenti · Ceduc / GNI
La condición, aclara, es que el país logre estabilizar la macroeconomía y que la banca acompañe con financiamiento efectivo.
La variable que puede mover el mercado
El Gobierno anunció un plan de reactivación del crédito hipotecario instrumentado a través de ANSES, con licitaciones de $200.000 millones garantizadas por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad. CAMARCO calificó la medida de positiva, aunque señaló que el volumen inicial es modesto frente al tamaño del problema.
La lectura del sector es secuencial: primero se dinamizan las ventas de usados y recién cuando ese stock se agote la demanda se traslada a la obra nueva.
Ese desfasaje temporal entre un mercado y el otro es, en la práctica, la ventana para asegurar suelo antes de que la demanda de desarrollo —y con ella el precio de la tierra— reaccione.
Dónde mira el mercado
Corredor Noroeste
Señalado por el propio mercado como imán para el desarrollo, con acceso directo a Av. de Circunvalación. Concentra tanto barrios cerrados premium como demanda corporativa de suelo.
General Paz y Alberdi
Consolidación residencial de media escala, como alternativa a una Nueva Córdoba saturada. Predominan edificios de diseño contemporáneo con planta baja comercial.
Manantiales
El distrito planificado de mayor escala del interior del país, que combina barrios cerrados, loteos abiertos y edificios de media altura bajo un esquema de servicios unificado.
Por qué hoy se gana comprando bien la tierra
Hoy construir un departamento nuevo cuesta más de lo que valen comparables usados en el mercado.
Es un dato que los propios desarrollistas remarcan, y tiene una consecuencia directa sobre cómo se estructura un proyecto: mientras esa brecha no se corrija, la rentabilidad depende menos del precio de venta final —que el mercado fija— y más de haber comprado bien el suelo de partida, que es la única variable que todavía se negocia.
Dato señalado por Martín Teicher, de la desarrollista Elyon.
Qué se desprende de todo esto
La ventana para asegurar macro-lotes en el corredor Noroeste está abierta ahora, antes de que la reactivación del crédito impacte en el precio de la tierra.
Manantiales marca el piso de escala que el mercado espera hoy de un desarrollo planificado: es una referencia útil para dimensionar cualquier fracción nueva que se evalúe.
Mientras la brecha entre costo de obra y precio de usado no se cierre, el due diligence de suelo temprano —dominio, normativa, factibilidad de infraestructura— es lo que separa un proyecto rentable de uno que no lo es.